전세 매물 6년래 최저, 재계약 앞둔 육아가정 대응법

가을 이사철을 앞두고 서울 아파트 입주 물량이 6년 5개월 만에 최저 수준으로 떨어졌습니다. 이번에 나온 통계를 보고 재계약을 앞둔 주변 육아 가정들의 고민이 남 일 같지 않아서 관련 자료를 직접 찾아봤습니다. 특히 재계약을 앞둔 육아 가정이라면 지금 미리 확인해두면 좋을 내용들이 있어서 정리해봅니다.

서울 9월 입주 물량, 한 달 새 왜 이렇게 줄었나요?

서울의 9월 아파트 입주 물량은 3,438가구로, 8월 5,512가구 대비 약 38% 줄었습니다. 이는 6년 5개월 만에 가장 적은 수준입니다. 입주 물량이 줄어든다는 건 그만큼 시장에 새로 나오는 전월세 매물 자체가 줄어든다는 뜻이라, 기존 세입자들의 재계약 협상력에도 영향을 줄 수 있는 부분입니다.

전국적으로도 상황은 비슷합니다. 9월 전국 입주 물량은 14,174가구로 전월 대비 30%, 전년 동월 대비로도 6% 줄어 5년 5개월 만에 최저치를 기록했습니다. 부산·대구·대전·울산 등 지방 광역시에서 신축 아파트 공급이 크게 줄어든 영향이 큽니다.

왜 하필 지금 문제가 되나요?

입주 물량 감소 자체는 통계일 뿐이지만, 문제는 이 시점이 가을 이사철과 정확히 겹친다는 데 있습니다. 부동산114는 “입주 물량이 크게 줄면서 임대차 시장의 가격 민감도가 어느 때보다 커질 수 있다”고 진단했습니다. 이사 수요가 몰리는 시점에 나올 물건 자체가 줄어드는 구조이다 보니, 가격이 예민하게 반응하기 쉬운 상황이라는 의미입니다.

실제로 재계약할 때 보증금은 얼마나 올랐나요?

국토교통부 실거래가 자료(2026년 7월 계약 기준)를 보면, 서울에서 전세 재계약을 한 사례 10건 중 9건 가까이(87.7%)가 보증금을 올린 것으로 나타났습니다. 보증금이 그대로 유지된 경우는 11.2%, 오히려 내려간 경우는 1.1%에 불과했습니다.

평균 인상액은 4,683만원(9.1%↑)으로, 평균 보증금이 5억 1,221만원에서 5억 5,904만원으로 뛰었습니다. 이사철에 재계약을 앞둔 가정이라면 남 일이 아닐 수 있는 숫자입니다.

계약갱신청구권을 쓰면 얼마나 차이가 날까요?

여기서 갈리는 지점이 하나 있습니다. 계약갱신청구권(임대차 2법)을 아직 사용하지 않으셨다면, 이번 재계약에서 이 권리를 행사하는 것만으로 인상폭을 5% 이내로 묶을 수 있습니다.

실제로 갱신권을 사용한 경우의 평균 인상액은 2,744만원으로, 갱신권을 사용하지 않은 경우(4,683만원)보다 1,939만원 적었습니다. 다만 이 권리는 계약 갱신 시점당 한 번만 쓸 수 있어서, 이미 직전 계약에서 갱신권을 행사하셨다면 이번에는 다시 사용할 수 없다는 점을 꼭 확인하셔야 합니다. 참고로 계약갱신청구권과 5% 상한제 자체를 개편·폐지하자는 논의가 국토연구원 등에서 나오고 있지만, 2026년 9월 현재까지는 기존 제도가 그대로 유지되고 있습니다.

전세자금대출, 한도가 상품마다 얼마나 다른가요?

보증금이 오른 만큼 자금 마련이 필요하다면, 전세자금대출 상품별 한도 차이도 미리 확인해두는 게 좋습니다.

상품	대출 한도(2026년 9월 기준)
일반 버팀목전세자금대출	수도권 1.2억원 / 비수도권 8천만원
신혼가구·2자녀 이상 버팀목전세자금대출	수도권 2.5억원 / 비수도권 1.6억원
신생아특례 버팀목대출	지역 구분 없이 최대 2.4억원

일반 상품은 2025년 6월 가계부채 관리 강화방안 이후 수도권 1.2억원까지 한도가 낮아진 상태이고, 신혼가구나 2자녀 이상 다자녀가구에 해당하면 한도가 수도권 2.5억원까지 늘어납니다. 신생아특례는 지역 구분 없이 정액 2.4억원이 적용되며, 소득 요건은 부부합산 연소득 1.3억원 이하(맞벌이 가구는 2억원 이하)까지 이미 완화되어 시행 중입니다. 최근 출산이나 혼인을 하신 가구라면 신생아특례나 신혼가구 상품부터 확인해보시는 걸 권합니다. 다만 대출한도와 소득요건은 향후 정책에 따라 달라질 수 있어, 신청 전 주택도시기금 홈페이지나 취급 은행을 통해 최신 조건을 다시 확인하시길 권합니다.

이 통계, 우리 지역에도 그대로 적용되나요?

한 가지 짚어야 할 부분이 있습니다. 위에서 소개한 보증금 인상률·인상액 통계는 서울 지역 한정 수치입니다. 지역별로 입주 물량과 전세가 흐름은 다르게 움직이기 때문에, 우리 동네의 실제 상황은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 따로 확인하시는 게 정확합니다.

정리하면

서울 9월 입주 물량이 6년 5개월 만에 최저 수준으로 떨어지면서 가을 이사철 전세난이 심화되고 있습니다. 실제로 서울 재계약의 87.7%가 보증금을 올렸고 평균 인상액은 4,683만원입니다. 다만 계약갱신청구권을 아직 쓰지 않으셨다면 이번 재계약에 사용해 인상폭을 5% 이내로 묶을 수 있고, 신혼가구·신생아특례 전세자금대출은 일반 상품보다 한도가 넉넉하니 자금 계획에 참고하시면 좋겠습니다.

오늘 이슈, 3줄 요약

서울 9월 입주 물량이 6년 5개월 만에 최저(-38%)로 떨어지며 가을 이사철 전세난이 심화되고 있습니다. 서울 재계약의 87.7%가 보증금을 올렸고 평균 인상액은 4,683만원인데, 계약갱신청구권을 쓰면 1,939만원 덜 오릅니다. 전세자금대출은 일반 상품이 수도권 1.2억원인 반면 신생아특례는 지역 구분 없이 2.4억원까지 나옵니다.

자주 묻는 질문

계약갱신청구권은 누구나 쓸 수 있나요?

임차인이 계약 갱신 시점당 한 번 사용할 수 있는 권리이며, 직전 계약에서 이미 행사했다면 이번 갱신에서는 다시 사용할 수 없습니다. 임대인이 실거주 등 정당한 사유로 거절할 수 있는 예외도 있으니, 개별 계약 조건은 임대인 또는 공인중개사를 통해 확인하시는 것이 안전합니다.

신생아특례 전세자금대출은 아무나 받을 수 있나요?

2년 이내 출산한 무주택 가구를 대상으로 하며, 부부합산 연소득 1.3억원 이하(맞벌이 가구는 2억원 이하)면 신청할 수 있습니다. 다만 순자산 요건 등 세부 조건이 더 있으니, 정확한 자격 요건은 주택도시기금 홈페이지나 취급 은행을 통해 확인하시길 권합니다.

이 인상률·인상액 통계는 전국 기준인가요?

아닙니다. 서울 지역 실거래가(2026년 7월 계약 기준) 통계이며, 지역별로 시장 상황이 다르기 때문에 다른 지역에 그대로 적용하기는 어렵습니다.

5% 상한제가 곧 없어진다는 얘기를 들었는데 사실인가요?

계약갱신청구권과 5% 상한제 개편을 논의하는 안이 나온 것은 사실이지만, 2026년 9월 현재까지 확정되거나 시행된 개편은 없습니다. 관련 소식은 확정되는 대로 다시 안내하겠습니다.

전세자금대출 한도가 부족하면 어떻게 하나요?

버팀목 계열 외에도 은행별 자체 전세자금대출 상품이 있고, 조건에 따라 한도와 금리가 다릅니다. 여러 상품을 비교해보시고, 필요하다면 은행 창구나 주택도시보증공사(HUG) 상담을 통해 정확한 한도를 확인하시길 권합니다.

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정보 제공 목적의 콘텐츠이며, 특정 계약이나 대출 상품을 권유하지 않습니다. 본문의 통계는 2026년 7월~9월 발표 자료를 기준으로 하며, 개별 계약 조건(인상률, 갱신권 사용 가능 여부 등)과 대출 한도·금리는 임대인, 금융기관, 관련 기관을 통해 반드시 재확인하시길 권합니다.

작성일: 2026년 9월 7일

참고 자료

• 9월 서울 아파트 입주물량, 6년 5개월 만에 최저 (부동산114)
• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 주택도시기금 버팀목전세자금대출 안내

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